[按份共有]房产分割及拍卖问题，望了解物权法和分割高人解答

男方和女方准备结婚，女方说前提要有房子。所以男方出资40%首期购买房产。购房合同写了男女双方名字。贷款人：男方 抵押人：双方

剩下60%贷款。购房后，根据女方1男方1.5比例还贷，持续了约2年，约还款3.5%。去年9月起女方停止还贷，男方为不让房产银行收回全额还贷至今，又还贷约1.5%。

还贷压力太大，加上利息飞涨，男方不堪重负。这关系拖下去也不是办法。希望可以通过法律分割解决问题。此时剩下55%贷款。

首期40%基本无异议，都有文字证据

已经还贷5%由于9月前存折由女方保管，男方钱是交由女方存入，9月份后由男方存入。存折是男方的。就是贷款人是男方。

后面这55%由于还是负债，也没有什么约定和书面东西约束还贷份额。但是现在情况是去年9月份之后女方不再还贷，银行收回房子也无所谓，男方在还。

1 如果分割，会根据什么方式分割呢？
2 分割之后女方继续不还贷怎么办？
3 份额不够2/3是不是不能申请拍卖？
4 如果拍卖，还款会如何算呢？

我咨询了相关律师，我得出答案基本如下，如不正确请纠正。

问题1
首先，由于没有结婚男方女方没有家庭，婚姻，亲缘关系，这种情况属于“按份共有”。
其次，男方付出40%很明确，女方也承认。这40%不需要讨论。
再者，剩下60%贷款不是很明确，也没有什么口头约定和文字证据最坏打算就算一人一半，各30%。
最后，男方70% 女方30%

问题2
分割之后，假如女方得到30%的分额，那她就必须每月还当月还贷一半。如果他不还，可以向司法机关提出诉讼。

问题3
根据物权法97条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人，或全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”如果不够2/3份额以上的按份共有人无权处分，当然不能申请拍卖。当然如果双方协商通过的特殊处理。

问题4
方法1：拍卖所得款项首先还银行贷款。男方40%首期，男女共60%负债。男女各30%负债要还

我花了很大的力气看完了。哦……

律师的第一第二个问题回答是对的，没有问题。第三个就很扯淡，第四个也对，两种方法其实是一个结果，这是一个不算怎么复杂的数学题，你算算看。

关于第三个问题：你们拥有的是100%的产权，在这个产权上有负债。负债比例是55%。所以，根本不存在2/3共有权人的问题。银行的这个权利不叫所有权，叫抵押权。所以，当然可以拍卖。只是拍卖所得，银行优先受偿。因此，实际上，第四个问题的所谓第二种方法是对的，但因为结果就是你说的那个第一种。因为银行根据法律规定，本来就是要优先受偿的嘛，贷款当然先扣除，你们才能算自己的份额啊。

你只要把对的算给法官听就可以了。法官不会乱判的，她没凭没据，空手套白狼是不大可能实现的。

回答你第三个问题的那个律师就别请了，说不准让你赔多点都有可能。好运！

增加一条，千万别以为公证处是万金油，什么都干。你的事情如果是房产证上的名字改成一个人的时候，银行需要你去做一个减少抵押人的公证。其他的，和公证半毛钱关系都没有。

别多想了,按照律师给的最佳建议执行吧.

补充:

不是你问题难,是你自己杞人忧天.

一家人了，现在算的这么清楚，估计感情也没了。

你们的问题属于未婚财产共有分割
很复杂的
必须请律师

晕死...

你的事让我想起一个民事法官说的话,两个人在一起过日子,如果出口的不是婚姻法的规定就是民法的原则,那这两人一定过不了多久,不想被这话言重,你们还是安分点吧...

有那么复杂吗?
你们没有结婚就简单多了，不存在“共同共有”,只存在按投资比例的“按份共有”，而且你们两人之间谁付了多少你们自己最清楚，有什么分割不清的啊？又没感情，谁要房子谁就给对方付清截止最近一次付款的全部款项就可以了，然后在公证处去办个公证，说明以前交纳的和以后的按揭由哪方全部承担。也省去了在房产部门的复杂手续。而且有法律凭证

下面的也想复杂了，文字是由人写的。

例：
我首付40 剩60 每人还30 等于我还70 她还30